空き家やマンションなどを活用して民泊を始めたいものの、「民泊にはどんな許可が必要なの？」「自分で申請できる？」「行政書士に代行してもらったほうがいい？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
実は、一般に「民泊許可」と呼ばれている手続きは1種類ではありません。
民泊を適法に営業する方法は、主に次の3つです。
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出
- 旅館業法による営業許可
- 国家戦略特区法による特区民泊の認定
つまり、物件の所在地や営業日数、建物の用途、営業方法などによって必要な手続きが変わります。
この記事では、民泊許可の種類やそれぞれの違い、申請の流れ、費用、行政書士に代行を依頼するメリットなどをわかりやすく解説します。
民泊許可とは？
「民泊許可」という名称の許可制度が法律上1つだけ存在するわけではありません。
一般的に民泊とは、戸建住宅やマンションなどの全部または一部を利用し、旅行者などに宿泊サービスを提供することを指します。
民泊を営業する場合には、営業形態に応じて主に、
- 住宅宿泊事業法の「届出」
- 旅館業法の「許可」
- 国家戦略特区法の「認定」
のいずれかを利用します。
そのため、「民泊許可を取りたい」と考えたときには、まず自分の物件や事業計画でどの制度を利用できるのか確認することが重要です。
民泊を営業する3つの方法
1．住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出
住宅を活用して民泊を始める方法のひとつが、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業です。
いわゆる「民泊新法」と呼ばれる制度で、都道府県知事等への届出を行うことで住宅を利用した宿泊事業を行えます。
大きな特徴は、年間の営業日数に上限があることです。
住宅宿泊事業として宿泊者を受け入れられるのは、年間180日以内です。
ここでいう1年間は「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで」、1日は「正午から翌日の正午まで」とされています。
さらに、自治体が条例によって営業できる区域や期間を制限している場合があります。
そのため、「180日以内なら全国どこでも自由に営業できる」というわけではありません。
住宅宿泊事業として使える住宅
住宅宿泊事業法を利用するためには、対象となる建物が法律上の「住宅」の要件を満たしている必要があります。
設備については、
- 台所
- 浴室
- 便所
- 洗面設備
が必要です。
さらに、
- 現に人の生活の本拠として使用されている
- 入居者を募集している
- 随時所有者、賃借人または転借人の居住に使用されている
といった居住要件のいずれかを満たす必要があります。
単に「空いている建物だから民泊新法で営業できる」というわけではない点に注意しましょう。
住宅宿泊管理業者への委託が必要になる場合がある
住宅宿泊事業では、一定の場合に住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。
原則として、
- 届出住宅の居室数が5を超える場合
- 宿泊者が滞在している間に住宅宿泊事業者が不在となる場合
などが対象です。
ただし、事業者の生活の本拠と届出住宅が同一建物内や同一敷地内、隣接地にある場合など、一定の要件を満たせば委託が不要となる例外もあります。
したがって、「家主が不在になる民泊では必ず管理会社が必要」とは限りません。
管理委託が必要な場合には、その費用も民泊運営コストとして考えておく必要があります。
2．旅館業法による民泊許可
年間180日を超えて本格的に宿泊施設を営業したい場合などには、旅館業法による営業許可を検討します。
旅館業法では旅館業を、
- 旅館・ホテル営業
- 簡易宿所営業
- 下宿営業
の3種類に分類しています。
一般的な民泊では、「簡易宿所営業」の許可が利用されるケースがあります。
旅館業を営業するには、施設所在地を管轄する都道府県知事等の許可を受ける必要があります。
保健所設置市や特別区などでは、市長や区長が許可権者となる場合があります。
旅館業法による民泊のメリット
住宅宿泊事業との大きな違いは、年間180日という営業日数の上限がないことです。
年間を通じて宿泊者を受け入れたい場合には、大きなメリットがあります。
一方で、
- 用途地域
- 建築基準法
- 消防法
- 自治体の条例
- 建物の構造や設備
などの条件も確認する必要があります。
現在住宅として使用されている建物であっても、そのまま旅館業として営業できるとは限りません。
そのため、物件を購入したり賃貸借契約を締結したりする前に、営業可能性を確認することが重要です。
3．特区民泊の認定
一部の国家戦略特別区域では、「特区民泊」という制度を利用できる場合があります。
正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」と呼ばれる制度です。
特区民泊は全国どこでも利用できるわけではなく、制度を実施している地域である必要があります。
また、国家戦略特区に指定されている地域であっても、すべての地域で新規の特区民泊認定を受けられるとは限りません。
自治体ごとに、
- 区域計画
- 条例
- 受付状況
などを確認する必要があります。
例えば大阪市では、2026年5月29日をもって特区民泊の新規申請等の受付が終了しています。
そのため、特区民泊を検討する場合には、最新の自治体情報を確認することが非常に重要です。
特区民泊の最低宿泊日数
特区民泊には最低宿泊日数の要件があります。
制度上は、2泊3日以上の範囲で自治体の条例によって最低滞在期間が定められます。
したがって、具体的に何泊以上必要なのかは、物件所在地の自治体の条例を確認する必要があります。
居室面積の基準
特区民泊では、居室の床面積について原則25㎡以上という基準があります。
ただし、自治体によって基準が異なる場合があります。
そのため、「特区民泊なら必ず25㎡以上」と一律に判断するのではなく、対象自治体の条例や認定基準を確認しましょう。
民泊新法・旅館業・特区民泊の違い
主な違いを整理すると次のようになります。
| 項目 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法（簡易宿所） | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 手続き | 届出 | 許可 | 認定 |
| 営業日数 | 年間180日以内 | 原則として年間上限なし | 年間180日の上限なし |
| 実施地域 | 全国 | 全国 | 実施している対象地域のみ |
| 住宅としての要件 | あり | 住宅宿泊事業法とは異なる | 住宅宿泊事業法とは異なる |
| 最低宿泊日数 | なし | なし | 条例で定める期間以上（制度上2泊3日以上） |
| 条例等による規制 | あり | あり | あり |
どの制度が最も優れているというものではありません。
営業日数や物件の所在地、建物の用途、事業計画などに応じて適切な制度を選ぶ必要があります。
民泊許可を取得する前に確認すべきこと
民泊は、申請書を提出すれば必ず営業できるというものではありません。
特に物件を購入・賃借する前に、次の項目を確認しておきましょう。
用途地域・建築関係の確認
旅館業として営業する場合などには、用途地域や建築物の用途が問題になることがあります。
現在住宅として使用されている建物でも、そのまま宿泊施設へ転用できるとは限りません。
必要に応じて自治体の建築担当部署への事前相談が必要です。
また、建築確認や設計などについては、物件の状況に応じて建築士等への相談が必要になる場合があります。
消防設備の確認
民泊では消防法令への対応も重要です。
物件の用途や規模、構造などによって、
- 自動火災報知設備
- 誘導灯
- 消火器
- その他必要な消防設備
などの設置が求められる場合があります。
住宅宿泊事業でも消防法令への適合が必要となるため、届出前に管轄消防署などへ相談しておくことが重要です。
必要な消防設備は物件によって異なり、設備工事が必要になれば開業費用が大きく変わることがあります。
消防設備の設計や工事については、必要に応じて消防設備士等の専門家への依頼が必要になります。
マンション管理規約
分譲マンションで民泊を行う場合には、管理規約を必ず確認しましょう。
住宅宿泊事業の届出を行う場合、マンション管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないか確認する必要があります。
また、管理規約に明確な禁止規定がなくても、管理組合として民泊を禁止する方針が決議されている場合などがあります。
「規約に書いていないから営業できる」と自己判断するのは避けた方がよいでしょう。
賃貸物件の場合はオーナー等の承諾を確認する
賃貸マンションや借家を利用して民泊を行う場合には、賃貸借契約の内容を確認する必要があります。
住宅宿泊事業では、賃借人や転借人が届出を行う場合、住宅宿泊事業として使用することについて賃貸人等の承諾を確認する必要があります。
「民泊可能物件」と広告されている場合でも、行政上の営業可否まで保証されているとは限りません。
契約前に行政上の要件と契約上の条件の両方を確認しましょう。
民泊許可申請の基本的な流れ
具体的な手続きは制度や自治体によって異なりますが、おおむね次のような流れになります。
1．どの制度を利用するか検討する
まず、
- 住宅宿泊事業
- 旅館業
- 特区民泊
のどれを利用するのか検討します。
営業したい日数、物件所在地、用途地域、建物の構造などから判断します。
2．物件調査を行う
次に、
- 用途地域
- 建築基準法関係
- 消防法関係
- 自治体条例
- マンション管理規約
- 賃貸借契約
などを確認します。
民泊では、この「申請前の物件調査」が非常に重要です。
3．自治体や消防署へ事前相談する
必要に応じて、
- 保健所
- 自治体の民泊担当部署
- 建築担当部署
- 消防署
などへ事前相談を行います。
物件によって必要な設備や手続きが異なるためです。
4．必要な設備を整える
事前相談の結果に基づき、必要な消防設備や施設設備を整えます。
工事が必要になる場合には、建築士や施工業者、消防設備士などとの調整が必要になることもあります。
5．必要書類を作成する
住宅宿泊事業の場合でも、届出書だけを提出すればよいわけではありません。
ケースに応じて、
- 法人の定款
- 登記事項証明書
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅の図面
- 賃貸物件の場合の承諾関係書類
- マンション管理規約に関する書類
などが必要になります。
住宅宿泊事業の届出は、原則として「民泊制度運営システム」を利用して行います。
6．届出・許可申請・認定申請
必要書類が整ったら、制度に応じて、
- 住宅宿泊事業の届出
- 旅館業営業許可申請
- 特区民泊認定申請
を行います。
旅館業や特区民泊では、施設の現地確認や検査が行われる場合があります。
7．営業開始
必要な届出、許可または認定などが完了した後に営業を開始します。
Airbnbなどの宿泊予約サイトへ掲載する場合も、適法な届出番号や許可情報等を登録する必要があります。
民泊許可にはどんな費用がかかる？
民泊を始めるときに必要なのは、行政手続きの費用だけではありません。
主に次のような費用が考えられます。
- 行政手数料
- 行政書士への申請代行報酬
- 消防設備工事費
- 図面作成費
- 建築関係の調査・工事費
- 住宅宿泊管理業者への委託費
- 家具・家電・寝具などの購入費
- 清掃費
- 宿泊予約サイトの手数料
特に大きな差が出やすいのが、消防設備や建築関係の工事費です。
同じ「民泊許可」であっても、戸建住宅とマンション、住宅宿泊事業と旅館業では必要な費用が大きく異なります。
そのため、行政書士などに相談する場合も、
「申請代行はいくらですか？」
だけではなく、
その物件で民泊営業を始めるまでに総額でどの程度の費用が必要になる可能性があるか
を確認することが重要です。
民泊許可は自分で申請できる？
民泊の手続きは、必ず行政書士に依頼しなければならないわけではありません。
要件を確認し、必要書類を用意すれば、事業者自身で手続きを進めることも可能です。
ただし、民泊では単に申請書を書くことだけでなく、
- どの制度を利用するのか
- その物件で営業できるのか
- 自治体独自の条例がないか
- 必要な消防設備は何か
- 建築上の問題がないか
- 管理規約や賃貸借契約に問題がないか
などを事前に確認する必要があります。
特に物件調査の段階で判断を誤ると、
「物件を借りた後に民泊として利用できないことが判明した」
という事態になりかねません。
民泊許可を行政書士に代行してもらうメリット
行政書士は、官公署へ提出する許認可等の書類作成や一定の提出手続代理などを行う国家資格者です。
民泊の届出や許可申請でも、行政書士に手続きを依頼できる場合があります。
面倒な書類作成を任せられる
民泊では、申請書だけでなく、図面や各種証明書など多くの書類が必要になる場合があります。
行政書士に申請代行を依頼することで、必要書類の確認や書類作成の負担を減らせます。
行政機関との事前確認を進めやすい
民泊は自治体ごとに条例や運用が異なる場合があります。
行政書士事務所によって対応範囲は異なりますが、
- 自治体への事前相談
- 必要書類の確認
- 申請書類の作成
- 補正への対応
などをまとめてサポートしている場合があります。
物件契約前から相談できる
民泊では、申請そのもの以上に、
「この物件で予定している民泊営業が可能なのか」
という事前確認が重要です。
物件を購入・賃借する前に行政書士等へ相談することで、行政上の要件を満たしにくい物件を契約してしまうリスクを減らせる場合があります。
開業準備に時間を使いやすくなる
自分で自治体や消防署へ問い合わせ、必要書類を調べて申請するには相応の時間がかかります。
行政書士に申請代行を依頼することで、
- 家具や備品の準備
- 宿泊料金の設定
- 清掃体制の構築
- 予約サイトへの掲載準備
など、民泊運営そのものに時間を使いやすくなります。
他の専門家との連携が必要になる場合もある
民泊開業では、すべての業務を行政書士だけで完結できるとは限りません。
例えば、
- 建築設計や建築確認
- 消防設備の設計や工事
- 大規模な用途変更
などについては、建築士や消防設備士等の専門家が必要になる場合があります。
行政書士へ依頼する場合には、こうした他の専門家との連携まで対応しているか確認しておくとよいでしょう。
民泊許可を行政書士に依頼するときの選び方
行政書士であれば誰でも民泊申請を専門的に扱っているわけではありません。
依頼するときは、次のポイントを確認しましょう。
民泊関連の申請実績
住宅宿泊事業だけでなく、
- 旅館業
- 特区民泊
などの取扱経験についても確認するとよいでしょう。
物件や事業計画に応じて、どの制度を利用すべきかという段階から相談できる行政書士であれば安心です。
物件調査から対応しているか
最も避けたいのは、物件を購入・契約した後になって営業できないことが判明するケースです。
申請書類の作成だけでなく、契約前の物件調査や行政への事前確認に対応しているか確認しましょう。
料金に何が含まれているか
「民泊申請代行○万円」と記載されていても、サービス内容は行政書士事務所によって異なります。
例えば、
- 事前調査
- 行政との事前相談
- 消防署への確認
- 図面作成
- 申請書類作成
- 提出手続
- 補正対応
などのどこまでが料金に含まれているかを確認しておきましょう。
また、消防設備工事や建築士への依頼費用などは、行政書士報酬とは別途必要になる場合があります。
無許可で民泊を営業するとどうなる？
必要な届出、許可または認定を受けずに、宿泊料を受け取って反復継続して宿泊サービスを提供することは避けなければなりません。
住宅宿泊事業の届出や特区民泊の認定などを利用しない場合、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業には、原則として旅館業法上の許可が必要です。
旅館業法上の許可を受けずに旅館業を営業した場合には、罰則の対象となります。
2026年時点の旅館業法では、無許可営業について6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金、もしくはその両方が科される可能性があります。
Airbnbなどの宿泊予約サイトへ掲載できるかどうかだけで判断せず、営業開始前に必要な行政手続きを済ませておきましょう。
よくある質問
Q．民泊には必ず許可が必要ですか？
営業方法によって必要な手続きが異なります。
住宅宿泊事業法を利用する場合は「許可」ではなく届出、旅館業の場合は営業許可、特区民泊の場合は認定が必要です。
一般にはまとめて「民泊許可」と呼ばれていますが、法律上はそれぞれ異なる手続きです。
Q．一戸建てでも民泊許可は必要ですか？
一戸建てであっても、宿泊料を受け取って反復継続して宿泊サービスを提供する場合には、原則として住宅宿泊事業法、旅館業法、特区民泊など、適法な制度を利用する必要があります。
戸建住宅だから自由に宿泊営業ができるわけではありません。
Q．マンションでも民泊できますか？
可能なケースはあります。
ただし、自治体条例などに加えて、マンション管理規約で民泊が禁止されていないか確認する必要があります。
管理規約に民泊禁止と明記されていない場合でも、管理組合の方針等を確認する必要があります。
Q．賃貸物件でも民泊できますか？
賃貸物件でも制度上可能な場合があります。
ただし、賃貸借契約の内容やオーナー等の承諾を確認する必要があります。
無断で民泊を始めるのは避けましょう。
Q．民泊新法なら365日営業できますか？
できません。
住宅宿泊事業法による民泊は年間180日以内です。
さらに、自治体の条例によって営業できる区域や曜日、期間が制限されている場合もあります。
年間を通じた営業を想定している場合には、旅館業法による営業許可などを検討する必要があります。
Q．特区民泊ならどこでも2泊3日から営業できますか？
できません。
特区民泊を実施している地域であることに加え、自治体の条例や区域計画等を確認する必要があります。
最低宿泊日数についても、制度上2泊3日以上の範囲で自治体が定めています。
また、自治体によっては新規申請の受付を終了している場合もあります。
Q．民泊許可は行政書士に代行してもらえますか？
行政書士は、官公署へ提出する許認可等の申請書類の作成や一定の提出手続代理を行うことができます。
具体的にどこまで代行してもらえるかは行政書士事務所によって異なります。
依頼する際は、
- 物件調査
- 行政との事前相談
- 図面作成
- 提出手続
- 補正対応
- 他士業との連携
などの対応範囲を確認するとよいでしょう。
まとめ｜民泊許可は物件を契約する前の確認が重要
民泊を始める方法は、大きく分けて、
- 住宅宿泊事業法による届出
- 旅館業法による営業許可
- 国家戦略特区法による特区民泊の認定
の3種類があります。
一般にはまとめて「民泊許可」と呼ばれていますが、それぞれ営業日数や物件要件、必要な設備、手続き方法が異なります。
特に重要なのは、物件を購入・賃借する前に、その物件で予定している民泊営業が可能か確認することです。
用途地域、消防設備、建築関係、自治体条例、マンション管理規約、賃貸借契約など、確認すべき項目は少なくありません。
自分で調査・申請することもできますが、手続きに不安がある場合や、物件選定の段階から確認したい場合には、民泊許可を取り扱う行政書士へ申請代行を依頼することも選択肢のひとつです。